如何做好一名FM的管理者

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发表时间:2016-06-07 15:27

摘要: 作为一名从事物业管理行业经理人的刘渝静,在参加了“同济设施管理高级研修班”之后收获颇丰,从知晓设施管理定义、明确角色定位、知晓职责重点等方面阐述了如何好做一名FM的管理者。 ... ... ...

最近有幸参加了同济设施管理高级研修班,聆听学院教授及资深FM管理者的讲课,收获颇丰。因为我是一名从事物业管理行业的经理人,对那些有着丰富FM现场管理经验的职业经理人的讲课就更有共鸣,所以,就此我想谈谈,如何好做一名FM的管理者。


1. 作为FM管理者,需要清晰地知晓设施管理定义

作为FM管理者,需要清晰地知晓设施管理定义即:它综合利用管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术等多种学科理论,将人、空间与流程相结合,对人类工作和生活环境进行有效的规划和控制,保持高品质的活动空间,提高投资效益,满足各类企事业单位、政府部门战略目标和业务计划的要求。在此文中,我将范围限定在为企业客户服务,客户包括企业员工、业主/租户及外来顾客。


2. 明确地知道自己的角色定位

明确地知道自己的角色定位正如维基百科所述:FM部门,如一把大伞,水平遮盖整个企业运营,它与人力资源、房地产、信息技术领域密切相关,它把生命与安全放在首位。而对于FM管理者,有两个层面的定位,一是战略战术层面,二是运行层面。在第一个层面中,客户、业主/租户及终端需求需要被清晰告知FM管理决策对他们的作用及潜在影响,如空间的分配、服务内容、各项费用的支出及商业风险。而后一个层面,需要明确共同的执行标准,以及服务范围内各个方面适当地运行,为客户或业主/租户创建一个最优化的、安全的、经济环境。这个部门是看不到直接生产利润的,即不是个利润中心,但是却像空气般,既是被消耗的、又是被依赖的。


3. 作为FM管理者,需要明确知晓自己的职责重点

(1)安全第一


  • 生命、健康安全。全体客户、业主/租户,作为人的应有生命健康权需得到充分的保障。如提供的工作场地是否有危险源?空气质量是否达标?有无噪音污染?有无潜在的安全隐患?所提供的食品是否安全?这是FM管理者必须重视的首要问题,也需要以极强的专业作为后盾。

  • 建筑物、设施设备等资产财产安全。包括生命周期内的建筑物结构安全,所有设施、设备的运行安全。

  • 隐私、名誉、声誉安全。客户、业主/租户公司或个人的隐私权、名誉权、声誉权得到充分地保护。



(2)以人为本

从人性化的角度,重视对人的服务。这里特别要指出,人性化,并不单纯地指让人舒服、开心。而是在特定的工作环境下,在人身心愉悦的情形下,其工作效率有积极地提高。如优美的环境、清新的空气、符合人体工程学的办公座椅、健身会所的提供、营养可口的餐饮、班车的安排等各类公共、办公配套的便捷度。让工作中员工对企业有归属感、让业户对工作环境有舒畅感。尤其是在参观通用电气张江园区后,深有感触。作为FM管理者,随时在倾听园区客户(其客户即为通用电气的员工)的心声,关注客户的体验。如因客户中大多的年轻的白领,从事工作压力较大的工作,FM管理者针对这一群体的需求,引进星巴克咖啡厅、专业健身会所(内设减压课程);重新设计洽谈区及茶室,用明快的色彩、造型活泼的桌椅;甚至男女厕所中蹲位也按实际情况作了比例调整。


(3)高效运行

FM的管辖范畴,如同一台大型的机器,路路相通、环环相扣,有条不紊日复一日地不停转动,而且,要求是越转越顺,持续改进,效率提高。听FM高管讲课,总是提及公司要求他们的部门,每年预算要减,但各项考核标准要提高。如能耗要减、人员要精简、运输成本要减,而客户满意度要提高。

所以,针对以上的工作定位与工作重点,我最后要说的是,作为一名优秀的FM管理者,其所必备的职业能力,归纳如下:


(4)协调沟通能力

一位NIKE公司(运动品牌)的FM总监的课程让我深有体会。她是一名女士,风姿卓越,身体语言丰富,幽默风趣,很会与学员互动,调动学员的情绪,职业经历都在各外资企业任FM高管。摘录她的一段授课内容:我不是工程师、不是会计师、不是空间设计师、不是心理咨询师、不是软件专家,但我有丰富的FM从业经验,我有前沿的FM管理理念,我能调动和整合以上的专业资源,我能与老板沟通说服打动老板,我能得到其他部门的理解,相互间协调合作,推动FM工作的进行……FM高管,作为服务的提供者,我们要多多反躬自问,别以为自己是战略合作伙伴。你要从专业的角度,使你的雇主臣服……FM,更注重个人角度,需要极强的沟通技能,要学会善于因势而变……”她介绍了NIKE公司总部,要从繁华高端的淮海路搬迁至杨浦区一高科技园区内,说好听点,是为了整体环境的改善,整体工作效率的提高,实际也是回避了繁华地段高昂的租金成本。FM部门,就此搬迁工作忙得不可开交了,选址、设计装修、员工动员、货物搬迁、班车安排。安排得好,理所当然,安排得不好,怨声载道。众口难调,极其考验FM部门沟通协调能力。课堂上她还向我们展示了FM部门自己制作的纪录片,是向美国总部老板的汇报材料,记录着园区装修、搬迁的整个过程,生动呈现了其工作内容和其客户的现实反应,极具说服感染力,FM的工作成果不言自明了。所以,作为一个优秀的FM管理者,你能洞察人性,你能领悟他人,更能说服他人,这是一个关键的能力,否则,你专业能力再强,却不能获取他人支持与理解,作为一个非利润产出的部门,将一事无成。因为,你无时无该不在与打交道,让满意,这个包括股东、同事、客户,只有他们满意,才是你工作成功的基础。


(5)善于学习,更新思维方式与知识结构的能力


FM管理者,所面对的,上至公司老板,下至那些白领精英们,还有那些高科技的设备设施,无时无刻不在承受着这些人与物的压力,自己的知识结构不更新、思维方式不前沿,怎能对付这些挑战?课程安排中,有大数据主题、空间管理主题、迪斯尼设计思路主题,有基于计算机的CAFM (Computer Aided Facility Management,计算机辅助设施管理)BIMBuilding Information Modeling,建筑信息模型)、RFIDRadio Frequency IDentification,射频识别技术)的介绍,也有介绍如何利用软件技术,优化服务管理流程,如智能运行巡检系统,实现设施设备实时监测和运营维护信息化管理,优化了运维组织,降低了运维成本。FM管理者不可能是涉及各个领域的专家,但必须是个通才,有丰富的工作经历和实战经验,知晓诸如物业管理、设备管理、财务管理、餐饮管理、职业健康管理、环境空间管理等多方面的管理重点与要点;并且,在这个热捧互联思维的时代,作为FM管理者,更要响应时代的号召,利用科技与协作共赢的路数,来解决面临的困难与挑战。只有思维变革、技术创新,才能不把眼光局限于不断增长的人力成本、物质成本,才能解决成本与效益的矛盾,走出另一番天地来。所以,不断地学习、智慧地学习,从做中学、向分包商学、向客户学、向同行学、向国外先进学,是一个优秀的FM管理者事业前进不竭的动力,才能立于这个时代的潮头。


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